Dans tout projet de réhabilitation, la phase de définition des besoins et des exigences constitue un moment charnière. C’est à cette étape que se construit le cadre technique, fonctionnel et opérationnel du projet. Le cahier des charges – à la fois fonctionnel et technique – en est l’outil central.
Dans le cas particulier d’un bâtiment tertiaire, où les usages, les contraintes réglementaires et les attentes des utilisateurs sont nombreux, cette documentation est d’autant plus stratégique.
Définir le besoin : le rôle du cahier des charges fonctionnel
Le cahier des charges fonctionnel (ou CCF) a pour objectif de décrire ce que le bâtiment réhabilité doit permettre de faire, sans entrer dans les solutions techniques. Il part de l’analyse des usages : quels services doivent être assurés ? Quels sont les flux à organiser ? Quelle qualité d’usage attend-on pour les utilisateurs ?
Dans un bâtiment tertiaire, cela peut concerner :
- Les besoins en espaces de travail (bureaux individuels, open space, espaces collaboratifs).
- Les espaces de détente et de restauration.
- L’accessibilité PMR.
- La flexibilité des aménagements dans le temps.
- Les performances énergétiques visées.
- Le confort thermique, acoustique et lumineux.
Un CCF bien rédigé permet de fixer un cap clair aux équipes de maîtrise d’œuvre, tout en laissant la liberté d’interprétation technique à ceux qui conçoivent.
Traduire les exigences : le cahier des charges technique
En complément, le cahier des charges technique (ou CCT) traduit les exigences fonctionnelles en prescriptions concrètes. Il aborde la manière dont les besoins seront satisfaits, selon les normes, les contraintes structurelles du bâtiment existant et les choix architecturaux.
Il détaille par exemple :
- Les matériaux à utiliser et leurs performances.
- Les systèmes techniques (chauffage, ventilation, sécurité incendie, courants forts et faibles).
- Les niveaux de finition attendus.
- Les exigences de durabilité ou de maintenance.
- Les interfaces avec les lots existants ou conservés.
Dans le cadre d’une réhabilitation, il doit aussi tenir compte des aléas liés à la structure existante, des diagnostics techniques (amiante, plomb, solidité), et des éventuelles obligations patrimoniales.
Un document évolutif, au service de la réussite du projet
La rédaction de ces documents ne doit pas être envisagée comme une obligation administrative, mais comme un véritable outil de dialogue entre les parties prenantes. Ils permettent de sécuriser les attentes du maître d’ouvrage, d’anticiper les contraintes techniques, et de garantir une cohérence entre les objectifs du projet et sa réalisation.
Dans ma pratique, je privilégie une approche collaborative : le cahier des charges est nourri par les retours des utilisateurs, les diagnostics techniques et les échanges avec les experts. Il évolue si nécessaire, mais reste le référentiel commun tout au long du projet.
Dans la réhabilitation d’un bâtiment tertiaire, les cahiers des charges fonctionnels et techniques sont des instruments de pilotage essentiels. Ils permettent de poser un cadre clair, d’aligner les acteurs du projet et de garantir une livraison conforme aux attentes. Leur qualité rédactionnelle et leur précision sont souvent les garants d’un projet réussi, maîtrisé et durable.
Pascal SOLTYS 